Le regole per gli immobili in comproprietà tra coniugi sono chiare e ribadite con accuratezza anche da recenti decisioni giurisprudenziali ma spesso per abitudine o per quieto vivere vengono soprassedute. Un amministratore poco accorto potrebbe finire per creare problemi anche agli altri condomini.
Nella gestione di un condominio di frequente ci si trova di fronte a delle situazioni particolari che, se non gestite nel rispetto rigoroso delle norme, possono portare a grossi problemi per il condominio e l’amministratore. Le situazioni complesse non vanno mai gestite in modo sbrigativo per non trovarsi di fronte a problemi ancora più grossi. Una di questa è riguarda la comproprietà di un immobile tra coniugi.
In genere, soprattutto a seguito di richieste verbali del coniuge che partecipa alle assemblee, viene convocato in riunione uno solo dei comproprietari ma la norma al riguardo prevede tutt’altro.
Nel caso di comproprietà di un’unità immobiliare tra moglie e marito chi deve essere invitato a partecipare alle assemblee di condominio? L’amministratore è tenuto a convocare entrambi o basta una sola convocazione a uno dei coniugi?
Inoltre, nel caso di disaccordo tra i coniugi su una specifica delibera assembleare l’eventuale impugnazione della delibera deve essere fatta da entrambi o può effettuarla solo colui che è dissenziente? Alla risposta di queste domande, abbastanza frequenti in ambito condominiale, ci viene incontro una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 27772 del 2 ottobre 2023.
Premesso che ai fini della corretta validità dell’assemblea l’amministratore del condominio è tenuto ad invitare tutti i comproprietari di ogni unità immobiliare, e quindi anche i coniugi nel caso lo fossero. All’assemblea, in base alle norme, potrà però partecipare solo uno dei soggetti comproprietari, anche se da molti viene tollerata la doppia presenza o addirittura la presenza di tutti i comproprietari.
Il voto espresso dal rappresentante dei comproprietari ha valore vincolante anche per gli altri, solo però, se si riferisce ad argomenti posti all’ordine del giorno e che erano, quindi, a conoscenza di tutti i convocati per quell’assemblea.
Pertanto, se il mandatario (anche nei casi di coniugi comproprietari) andasse oltre i suoi poteri il delegante conserva la facoltà di impugnazione della delibera assembleare.
Un caso frequente si ha quando si va a votare su questioni non inserite all’ordine del giorno.
L’art. 66 comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che nell’ordine del giorno debbano essere indicati in modo specifico tutti i punti da trattare nell’assemblea.
La legittimità all’impugnazione di una delibera assembleare spetta a entrambi i coniugi e, quindi, ciascuno dei comproprietari è legittimato a esperire qualsia attività per tutelare i propri diritti sulla proprietà senza che l’altro partecipi al giudizio.
Si evidenzia pertanto la necessità che il registro di anagrafica condominiale sia aggiornato costantemente dall’amministratore del condominio in modo che tutti i comproprietari vengano correttamente invitati alle assemblee nel rispetto delle norme e di eventuali limitazioni previste con il regolamento condominiale.
Non sempre si possono accogliere passivamente le richieste dei condomini senza incorrere a gravi irregolarità.
Bisogna saper dire anche di no alle richieste di questo tipo che per far risparmiare il costo della convocazione dell’assemblea a un’unità immobiliare e soddisfacendo la richiesta di alcuni di convocare un solo comproprietario, finisca per farne pagare poi le conseguenze a tutta la compagine condominiale.
di Claudio Buzzi, responsabile amministrativo Condominio Zero Problemi
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