Con l’estate città e palazzi si riempiono di turisti che portano sempre più spesso a liti condominiali e problemi di convivenza. Abbiamo deciso di fare chiarezza sul tema stilando un piccolo vademecum di regole da tenere presenti e soprattutto da esigere dal proprio amministratore.
Il prossimo anno Roma sarà meta di milioni di pellegrini per il Giubileo e in molti si stanno preparando per approfittare dell’ulteriore aumento di turisti per offrire alloggi e case vacanza. In una delle ultime assemblee condominiali tenutesi presso il mio studio è riemerso tra i condomini, proprio a seguito di questo evento storico, un aspetto di vita condominiale che negli ultimi tempi viene considerato inevitabile: la preoccupazione del sorgere di nuovi B&B.
Innanzitutto, vediamo qual è la situazione attuale dei B&B in una città come Roma, ma lo stesso vale per qualsiasi città turistica italiana.
A Roma ormai da qualche anno a questa parte in quasi tutti i condomini, con poche esclusioni, è presente almeno un’attività ricettizia, che sia un B&B, un affittacamere o una casa vacanza. Tale fenomeno si intensifica quanto più ci si avvicina a zone di interesse culturale o storico. Inoltre, la presenza di molte università comporta che molte abitazioni vengano destinate, soprattutto in prossimità di quest’ultime, ad alloggio per studenti.
Questo comporta oltre che ad una riduzione drastica delle abitazioni da destinare alle famiglie e un incremento dei prezzi di locazione una costante fonte di attriti tra i residenti e questi nuovi inquilini.
SI PUÒ IMPEDIRE L’APERTURA DI UN B&B NEL PALAZZO?
Vediamo quali sono i quesiti che più spesso si pongono i condomini e a cui anche il vostro amministratore deve saper rispondere. Si riesce ad impedire la realizzazione di un B&B in un condominio?
Premesso che la realizzazione di un B&B non necessita di alcuna autorizzazione preventiva da parte dell’amministratore né da parte dell’assemblea di condomini, rappresenta un diritto di ogni proprietario di utilizzare, nel rispetto delle norme, una sua proprietà.
La limitazione di un diritto di proprietà può avvenire solo all’unanimità di tutti i condomini, non dei presenti all’assemblea. Questo significa che anche chi vuole destinare la sua abitazione a B&B dovrebbe essere favorevole e sottoscrivere il verbale in cui si vieta tale destinazione d’uso. La clausola deliberata nel verbale di assemblea dovrebbe essere poi inserita nel regolamento di condominio e successivamente trascritta nei pubblici registri. Cosa alquanto improbabile.
L’unica limitazione, pertanto, è quella prevista da un regolamento di condominio di natura contrattuale. Non è neanche possibile per l’assemblea limitare il numero di B&B in condominio.
Un aspetto che in pochi considerano, ma che può di fatto impedire l’apertura di un B&B è la destinazione d’uso dell’appartamento: l’immobile deve essere a uso abitativo. Se un appartamento è destinato a uso ufficio non si può utilizzare come B&B, ma è necessario prima effettuare la variazione catastale.
COSA DEVE FARE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
Un’ulteriore domanda postami è stata: quali sono i comportamenti che si debbono attuare per limitare le liti o i problemi derivanti dagli affitti a breve termine e come si deve comportare l’amministratore di condominio?
Per limitare le liti e i problemi vale la regola aurea che adotto da sempre e che consiglio un ogni occasione: il buon senso e la comprensione delle problematiche degli altri, non solo le nostre. Cercare di vedere anche il loro punto di vista, guardare il problema con gli occhi altrui.
Il solo fatto che un proprietario apra un B&B nel condominio a molti potrebbe dare fastidio a priori, in quanto cambia il normale svolgersi delle abitudini sino ad allora tenute nel palazzo e si cerca di impedirne la nascita di altri con le motivazioni più disparate.
Detto ciò bisognerebbe dimostrare – cosa alquanto difficile – che quest’attività sia pregiudizievole per la tranquillità del condominio. Dimostrare che l’attività potrebbe creare disservizi, quali l’interruzione dell’ascensore, danni a parti comuni o anche rumori molesti. Teniamo presente che i rumori molesti in genere non sono quelli che noi consideriamo tali ma quelli che superano i decibel previsti da vari regolamenti comunali.
Veniamo all’amministratore al quale tutti si rivolgono per sedare anche queste liti. Ormai il professionista che gestisce un condominio deve avere anche capacità di affrontare questo tipo di controversie e non tutti ne sono capaci.
Un amministratore per operare al meglio deve fare una stilare un vademecum da fornire ai proprietari dei B&B, che a loro volta devono consegnare ai loro ospiti al momento della consegna delle chiavi.
In questo documento, tradotto nelle diverse lingue, vanno indicate le regole principali previste dal regolamento di quel determinato condominio, ovvero: a) come utilizzare l’ascensore (alcuni non hanno le porte automatiche e pertanto vanno chiuse manualmente); b) gli orari in cui non si può utilizzare il televisore o altri strumenti ad alto volume; c) le regole base per la spazzatura; d) le regole di utilizzo degli spazi comuni; e) evidenziare eventuali divieti previsti dall’assemblea; ecc.
Bisogna, inoltre, ricordare agli ospiti che vengono dalle più disparate parti del mondo e che hanno usi e costumi diversi dai nostri, che deve essere mantenuto un comportamento, in ogni momento del giorno e della notte, che non procuri danni alla tranquillità dei residenti e non limiti a questi il normale godimento della loro abitazione.
Capisco che tutti abbiamo poca tolleranza per i B&B e che ci possono essere casi di esasperazione ma non è opportuno essere troppo rigidi al riguardo. È un fenomeno che si estenderà sempre di più e con il quale tocca fare i conti senza ricorrere ogni volta in tribunale. L’azione giudiziaria non è la soluzione, serve solo se inasprire le situazioni e spendere denaro che potremmo utilizzare diversamente.
di Battista Praino Amministratore
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