Affittare appartamenti o interi spazi condominiali è sempre più frequente per abbattere le spese a carico dei condomini. Bisogna però stare attenti al rovescio della medaglia.
A tutti è capitato di vedere durante un film o una serie tv scene ambientate in spazi condominiali, quali androni, piani singoli, autorimesse, portici o cortili sui quali affacciano le diverse scale, specie se tali luoghi godono di particolare pregio architettonico o artistico e, in base all’anno di costruzione, riflettono l’epoca di ambientazione della storia da narrare.
Mentre le ambientazioni interne delle scene da girare vengono ricostruite appositamente negli studi di ripresa, gli spazi esterni come quelli appena indicati vengono per lo più affittate, anche per contenere i costi di produzione delle scenografie.
Può accadere, dunque, che gli spazi comuni vengano scelti dagli addetti ai lavori (i cosiddetti “location manager”, figure appositamente incaricate di rintracciare luoghi che rispondono alle aspettative del regista e che spesso sono forniti da agenzie specializzate), per essere utilizzati come vero e proprio set di riprese. Set che vengono utilizzati per diverso tempo, da un giorno a interi mesi, e che di fatto vengono occupati da personale e attrezzature, tecnici vari, attori e comparse, regista ecc.
Naturalmente questa scelta implica il riconoscimento di un compenso, parametrato alla durata delle riprese, che verrà versato in favore del condominio, il quale potrà beneficiarne riducendo gli oneri in capo ai singoli condomini oppure destinare tali fondi a lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Trattandosi di beni comuni, è necessaria la preventiva delibera condominiale autorizzativa, che legittima l’amministratore a sottoscrivere il contratto con la casa di produzione (con o senza l’intermediazione di una agenzia), rammentando che si verificherà un certo “movimento” in condominio. Sarà bene valutare in assemblea anche le lievi compromissioni nell’utilizzo da parte dei singoli, pur trattandosi di situazione temporanea e non definitiva.
Ai fini dell’adozione della relativa delibera assembleare va chiarito che non si tratta di alterazione della destinazione o utilizzo più intenso da parte di un singolo condomino (situazione normata dall’art. 1102 c.c. – uso della cosa comune: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”), ma si potrebbe per analogia applicare l’articolo 1120, II° comma, c.c., (Innovazioni: i condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”), con relativa maggioranza prevista dall’art. 1136, II° comma, c.c.: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
In questo tipo di contratti, normalmente, si prevede la possibilità di apportare modifiche al set, in base alle esigenze di scena, così che alcuni particolari potrebbero essere nascosti (indicazioni, cartelli), dei beni rimossi (vasi, piante), o installati altri non presenti (fontane, vasche), riprodotti esercizi non presenti (finti ingressi o attività commerciali), il tutto per meglio rispondere alla scenografia studiata; tali modifiche in ogni caso saranno per espressa previsione temporanee e rimovibili, con obbligo di ripristino dello stato quo ante.
Quale elemento imprescindibile del contratto, sarà bene verificare l’esistenza di apposita copertura assicurativa, con polizza che copra eventuali danni, dato che in quegli spazi transiterà un’intera troupe e si movimenteranno attrezzature di vario tipo e macchine di ripresa.
Nel contratto ben si consiglia di prevedere esplicitamente il divieto di utilizzo della corrente condominiale, per non far gravare sui condomini i consumi di energia elettrica che potrebbe essere elevata, per cui i tecnici si doteranno di apposito generatore di corrente per alimentare le varie attrezzature per ore e ore.
Altro elemento fondamentale sarà di indicare le date di inizio e di fine dei lavori, possibilmente gli orari delle lavorazioni, per non impattare troppo sui condomini, la cifra pattuita per l’affitto della “location”.
A ben vedere mettere a disposizione lo spazio comune per le riprese di un film, uno spot o uno shooting fotografico, è una interessante opportunità di riduzione degli oneri condominiali, non comporta una modifica permanente dello stato dei luoghi ed una lieve e temporanea compromissione dell’utilizzo a fronte di un riconoscimento economico.
di Fabrizio Pacileo, avvocato
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