Ci sono diversi elementi che l’amministratore deve avere cura di rispettare alrimenti la convocazione può essere impugnata per annullare la riunione. Data, ora e quorum di votazione vanno rispettati attentamente
Come tutti gli anni nel periodo da febbraio a maggio noi amministratori siamo impegnati nelle convocazioni delle assemblee ordinarie per la presentazione dei bilanci e per programmare l’anno nuovo sotto ogni forma, economica e di organizzazione dei lavori o per decidere come far svolgere la vita condominiale.
La premessa fondamentale che noi amministratori facciamo è quella che ogni condominio è una storia a sé, ognuno ha i suoi sistemi e le sue organizzazioni che noi gestori cerchiamo di fare nostre.
L’assemblea condominiale deve essere convocata almeno entro i 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio di gestione per poter deliberare sull’approvazione o meno del consuntivo, del preventivo per l’anno nuovo, dei riparti per identificare le quote spettanti a ogni proprietario di unità immobiliari.
Esistono comunque delle regole che è opportuno conoscere onde verificare la regolare convocazione assembleare, l’invito a partecipare alle assemblee condominiali avviene tramite un avviso di convocazione appunto, contenente tutti gli oggetti di discussione o meglio la lettera di convocazione deve contenere:
a: nome e cognome del proprietario
b: data luogo ed orario
c: ordine del giorno
Per la regolare convocazione questo avviso deve essere consegnato tramite raccomandata a/r, pec, consegnata a mano con firma per ricevuta, o meglio si deve essere in possesso di ricezione di convocazione almeno cinque giorni prima rispetto alla data della prima convocazione, se tutto ciò non viene rispettato si rende annullabile l’assemblea.
Nell’avviso di convocazione sono presenti sempre due date corrispondenti alla prima e seconda convocazione stessa, normalmente i condomini si riuniscono in seconda convocazione in quanto è possibile deliberare con un quorum di presenze più basso per poter prendere le decisioni.
Per poter svolgere l’assemblea occorrono due quorum, il primo riguarda il quorum costitutivo che identifica il numero minimo di condomini presenti, il secondo è il quorum deliberativo che identifica il valore minimo dei consensi per poter deliberare.
Detti valori cambiano a seconda se la riunione è in prima o seconda convocazione, se fossero in prima il quorum costitutivo dovrebbe essere di almeno 667 millesimi, mentre in seconda il quorum millesimale scende a millesimi 334.
Anche i quorum deliberativi cambiano, se sono in prima convocazione occorrono 500 millesimi, la metà del valore del condominio oltre alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, in seconda convocazione bastano i 334 millesimi o meglio un terzo, oltre alla maggioranza degli intervenuti.
Una volta espletato e verificato quanto sopra inizia il divertimento per noi amministratori, occorre calarsi nei panni del buon padre di famiglia e presentarsi all’assemblea per sedare i vari stati d’animo, ma nel corso degli anni posso ben dire che è la parte più divertente dell’essere amministratore.
In conclusione, durante lo svolgimento dell’assemblea si incontrano diverse e varie mentalità e spesso sono poco compatibili in quanto ognuno ha le proprie certezze, il compito di noi amministratori è cercare di orientare e ordinare la discussione come possiamo cercando di mescolare ogni forma di impulso trasformandolo in una mediazione positiva per tutti affinché regni sovrana la pace.
di Nicola Giordano, amministratore di condominio
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