Nota alla sentenza del tribunale civile di Catania, n. 2038 del 24 aprile del 2024 sulla responsabilità dei singoli condomini rispetto al terzo creditore.
Nella gestione di un edificio condominiale si rende spesso necessario provvedere all’esecuzione di opere di manutenzione straordinarie, le quali possono esser di varia natura. Naturalmente, per l’esecuzione di tali opere, si deve ricorrere a imprese specializzate, generalmente, previa deliberazione assembleare che deve autorizzare l’amministratore a impegnare le somme deliberate e alla sottoscrizione del contratto con l’impresa prescelta.
Una volta eseguito l’intervento, cosa accade se l’impresa non viene pagata dal condominio?
Possiamo affermare che l’impresa, nella veste di creditore, vanterebbe un credito verso l’ente condominiale e, perciò, sarebbe legittimata sulla base del titolo negoziale (vale a dire il contratto d’appalto) ad agire anche esecutivamente.
LA RESPONSABILITÀ DEI SINGOLI CONDOMINI RISPETTO AL CREDITORE
A fronte dell’inadempimento del condominio per il pagamento della spesa sostenuta per l’intervento manutentivo, l’impresa appaltante potrebbe agire in sede monitoria al fine d’ottenere un’ingiunzione di pagamento nei confronti del debitore inadempiente. Qualora il creditore intenda porre in esecuzione il titolo giudiziario ottenuto dovrà necessariamente provvedere alla notifica di quest’ultimo all’amministratore del condominio.
Una volta notificati gli atti giudiziari innanzi menzionati, nel caso il condominio non provveda al pagamento della somma precettata, il creditore, ossia l’impresa esecutrice dei lavori, potrà agire anche nei confronti dei singoli condomini.
L’anzidetta conclusione postula, a monte, una riflessione sulla considerazione se il singolo condomino, sulla base del credito portato dal titolo giudiziale, possa esser chiamato a versare l’intero valore della somma precettata oppure corrisponderne soltanto una parte, in rapporto al valore della sua quota proporzionale al valore della propria unità immobiliare espressa in millesimi.
Sul punto occorre osservare che in passato si era registrato un contrasto in seno alla giurisprudenza di legittimità. Difatti secondo un primo orientamento, le obbligazioni assunte dall’amministratore in nome e nell’interesse del condominio, sarebbero di natura solidale. Quindi, secondo questo ragionamento e trattandosi d’una obbligazione passiva solidale, ex artt. 1292, 1294, c.c., ogni condomino potrebbe esser chiamato dal creditore a corrispondere l’intero credito maturato, salvo poi il diritto di rivalsa del condomino solvente nei confronti dei coobbligati passavi nei limiti delle quote da questi dovute.
A fronte dell’orientamento giurisprudenziale appena esposto è emerso un orientamento di segno contrario secondo il quale le obbligazioni dei condomini non sarebbero mai di natura solidale, bensì parziarie.
Tutto ciò conduce alla conclusione che il creditore che agisce in via esecutiva potrebbe domandare a ogni singolo condomino soltanto la quota di spesa da quest’ultimo dovuta calcolata, naturalmente, sulla base della tabella millesimale.
Tale principio di diritto è stato rassegnato dalle sezioni unite civili della suprema corte, con la sentenza n. 9148 del 2008, con la quale i giudici hanno statuito che le obbligazioni dei condomini sono rette dal principio della parzialità e non da quello della solidarietà passiva.
Ciò anche considerando che l’oggetto della prestazione in commento è rappresentato da una somma di denaro che non perisce e, perciò, facilmente sostituibile e divisibile. Ecco che allora si è consolidato il principio, valevole in materia d’obbligazioni condominiali, per il quale esse sono di natura parziaria.
IL CREDITORE DEL CONDOMINIO DEVE NOTIFICARE IL TITOLO ESECUTIVO ANCHE AL SINGOLO CONDOMINO
Alla luce di quanto esposto possiamo affermare che ove il creditore intenda azionare il titolo giudiziale in forma esecutiva nei confronti d’uno o più condomini, deve necessariamente notificarlo anche a questi ultimi. Infatti non è sufficiente che il titolo giudiziale in forma esecutiva sia stato già notificato al condominio.
Al singolo condomino deve esser notificato non soltanto l’atto di precetto, bensì è necessario che gli venga notificato il titolo giudiziale, nella fattispecie il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
Ciò conduce alla conclusione che la notifica del solo atto di precetto, non preceduto dalla notifica del titolo esecutivo giudiziale, porta alla nullità del primo da farsi valere con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617, cod. proc. civ., poiché “…il motivo di opposizione relativo, alla mancanza nell’atto di precetto (…), della notifica del decreto ingiuntivo costituente titolo esecutivo, merita quindi accoglimento…”. (Trib. Civ. Catania, Sez.III, Sentenza n. 2038 del 24 aprile del 2024).
di Filippo Simone Zinelli e Giovanni Stampone, avvocati
f.zinelli@lawtaxgovernance.com
