Analizziamo i criteri stabiliti a livello internazionale ed i metodi di valutazione di un’abitazione per avere un’idea realistica di ciò che vogliamo vendere o comprare.
Cosa si intende con il concetto di valutazione di un immobile? La valutazione è l’espressione di un giudizio professionale, si tratta cioè di espressione di discrezionalità tecnica applicata con rigore logico. Pertanto, il processo di valutazione non si deve limitare alla mera applicazione di una formula matematica ma rappresenta, al contrario, un vero e proprio giudizio motivato che deve essere razionale, verificabile, coerente, affidabile, svolto con professionalità e competenza.
Le International Valuation Standards (IVS) sono linee guida internazionali per la valutazione di beni, tra cui gli immobili. Le IVS sono progettate per fornire un quadro coerente e professionale per le valutazioni in tutto il mondo, tuttavia le normative locali possono influenzare il processo di valutazione in modo significativo. Di seguito analizzeremo come vengono effettuate le valutazioni seguendo le IVS.
Anzitutto è fondamentale stabilire la basis of value, ovvero la configurazione di valore scelta per effettuare la valutazione. Per quanto riguarda gli immobili residenziali, solitamente si utilizza il cosiddetto market value, ovvero il prezzo al quale un bene può essere acquistato o venduto sul mercato. Si tratta del valore corrente basato sulla domanda e sull’offerta.
Bisogna poi definire il metodo con cui viene effettuata la valutazione. Le IVS riconoscono tre principali approcci di valutazione, ovvero il market approach, l’income approach ed il cost approach. La scelta dell’approccio dipenderà dalle caratteristiche specifiche dell’immobile e, in taluni casi, dal fine della valutazione. Vi sono inoltre circostanze in cui i diversi approcci e metodi di valutazione possono essere utilizzati congiuntamente.
Il market approach (o metodo di mercato) prevede l’analisi delle vendite comparabili nell’area, al fine di determinare il valore dell’immobile basato su transazioni simili, recenti e verificabili. L’income approach è spesso utilizzato per valutare immobili produttivi di un reddito, come ad esempio edifici commerciali, hotels e cinema. Si basa sul reddito generato dall’immobile e può utilizzare metodi come il discounted cash flow (DCF) oppure la capitalizzazione del reddito. Il cost approach si utilizza principalmente per asset per i quali risulta particolarmente complicato o non possibile utilizzare gli altri due metodi di valutazione. Con tale metodo si valuta l’asset stimando quanto costerebbe costruire o riprodurre l’immobile con caratteristiche simili.
L’esperto ha l’onere di individuare la metodica più idonea per effettuare la valutazione affermando che la scelta effettuata deve essere poi ben motivata ed esplicata nel corpo dell’elaborato.
Il market approach nella valutazione immobiliare è sicuramente il metodo più utilizzato per determinare il valore di un immobile residenziale. Vediamo pertanto come funziona questo approccio di valutazione.
COME DETERMINARE IL VALORE DI MERCATO
Il primo passo consiste nel raccogliere dati dettagliati sulle vendite di immobili comparabili nella stessa area geografica dell’immobile oggetto di valutazione. Questi dati includono informazioni sul prezzo di vendita, le dimensioni, la tipologia, la condizione, l’ubicazione e altre caratteristiche rilevanti degli immobili comparabili, come ad esempio l’ottenimento di permessi e la conformità alle normative vigenti. Fondamentale anche verificare l’efficienza energetica dell’immobile e l’impatto in termini di inquinamento ambientale, trattandosi di aspetti sempre più importanti per futuri acquirenti e conduttori.
Successivamente, il valutatore analizza attentamente le vendite comparabili per identificare quelle che sono più simili all’immobile in oggetto. Idealmente, si cercano immobili che abbiano caratteristiche molto simili o identiche all’immobile da valutare. Tuttavia, dato che gli immobili comparabili raramente sono identici all’immobile in valutazione, il valutatore apporta degli “aggiustamenti” ai prezzi di vendita delle proprietà comparabili per tenere conto delle differenze. Ad esempio, se l’immobile in valutazione ha una superficie maggiore o minore rispetto a uno degli immobili comparabili oppure si trova in condizioni interne migliori o peggiori, verranno applicati degli aggiustamenti di prezzo per riflettere queste differenze.
Dopo aver apportato gli aggiustamenti necessari, il valutatore stima il valore dell’immobile in oggetto basandosi sui prezzi delle vendite comparabili. Il valore deve solitamente essere un dato specifico, e non incluso in una forbice di valori.
Questo metodo è particolarmente utile quando ci sono abbastanza vendite comparabili disponibili e quando il mercato immobiliare è attivo e stabile. Tuttavia, è importante che il valutatore abbia una buona comprensione del mercato locale e delle metodologie di aggiustamento per ottenere una valutazione accurata ed obiettiva.
Dopo aver applicato l’approccio scelto, il valutatore stima un valore finale per l’immobile. È importante documentare accuratamente il processo di valutazione, compresi i dati utilizzati, le assunzioni e le metodologie impiegate. Tale documentazione è fondamentale nel caso di successive dispute relative alla valutazione o di controlli da parte delle autorità competenti.
Il valutatore, inoltre, deve presentare una relazione completa che includa il valore stimato, le fonti dei dati e qualsiasi altra informazione rilevante. Prima di finalizzare la valutazione, è essenziale effettuare una revisione e un controllo di qualità per garantire che tutte le informazioni siano accurate e che la valutazione rispetti le IVS.
di Francesco Fasanella, avvocato LLM, Property Developer and Investor
f.fasanella@habitatinvestments.co.uk
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