Per fare l’amministratore servono requisiti specifici oltre a una formazione continua. Chi si esime da questo dovere può vedersi rimosso dall’incarico automaticamente.
Partiamo intanto con il ricordare che l’amministratore di condominio è un professionista su cui ricade l’obbligo di una formazione specifica. Sempre più spesso siamo abituati a vedere quelli che su questa rivista chiamiamo i “dopolavoristi” del condominio, cioè quegli amministratori che svolgono questo lavoro come seconda occupazione spesso e volentieri condomini stessi che hanno una formazione di base ma che non conoscono a dovere l’enorme mole della normativa condominiale o che non ne seguono con costanza l’evoluzione giurisprudenziale e normativa.
I REQUISITI MINIMI PER FARE L’AMMINISTRATORE
L’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del codice civile (modificato dalla legge di riforma del condominio del 2012) ha fissato i requisiti necessari per lo svolgimento dell’incarico di amministratore e precisamente:
a) frequentazione di un corso di formazione iniziale;
b) svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti richiesti dalla legge prevedono in primo luogo che il mandato di amministrare possa essere conferito solo a soggetti in possesso del godimento dei diritti civili; non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; non essere interdetti o inabilitati; non avere il nome annotato nell’elenco dei protesti cambiari.
Qualora, nel corso del mandato, tali requisiti vengano meno si verifica automaticamente la cessazione dall’incarico: in tal caso ciascun condomino può convocare, senza formalità, l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Sono, poi, previsti requisiti relativi alla qualificazione professionale del soggetto e alla sua preparazione tecnica specifica.
Nello specifico si richiede: il diploma di scuola secondaria di secondo grado, un corso di formazione iniziale e un corso formazione periodica in materia di amministrazione condominiale (questi requisiti non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile).
In ogni caso, per chi voglia intraprendere l’attività di amministratore di condominio, l’obbligo di partecipare ai percorsi formativi obbligatori in materia di amministrazione condominiale riguarda tutti i professionisti, appartenenti ad ordini professionali e non.
Corso base e aggiornamento professionale: le indicazioni del Decreto Ministeriale n. 140/14.
Il 9 ottobre 2014 è entrato in vigore il decreto 13 agosto 2014, n. 140 che indica gli obiettivi dell’attività formativa:
a) “migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici;
b) promuovere il più possibile l’aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell’evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell’innovazione tecnologica;
c) accrescere lo studio e l’approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualità”.
Nel regolamento è precisato che il corso iniziale si deve svolgere secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico ed ha una durata di almeno settantadue ore ed essere articolato in moduli teorici e pratici.
Il regolamento specifica, inoltre, che il corso formativo di aggiornamento deve essere di almeno quindici ore annuali e deve riguardare elementi di natura relativa alla amministrazione condominiale, secondo l’evoluzione della normativa e della giurisprudenza, con risoluzione di casi teorico-pratici.
Le conseguenze della mancata formazione periodica
L’art. 71 disp. att. c.c. non prevede alcuna sanzione per l’amministratore che è stato nominato anche senza aver partecipato a un corso di aggiornamento professionale. In merito esistono diverse disposizioni di vari tribunali ordinari, ad esempio il tribunale di Roma (sentenza del 9 gennaio 2017) ha decretato che non costituisce una dimenticanza del legislatore l’omissione della sanzione ma trova risposta nella disposizione prevista al comma 12 dell’art. 1129 c.c. il quale, tra le gravi irregolarità che possono determinare la revoca dell’amministratore, prevede anche l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell’amministratore dei dati anagrafici e professionali richiesti dal secondo comma del medesimo articolo.
Se, dunque, secondo il legislatore, la mera omissione della comunicazione dei requisiti professionali è causa di revoca dell’amministratore, a maggior ragione, la medesima soluzione si impone nel caso, più grave, della assoluta carenza di tali requisiti, tra cui l’omessa frequenza di un corso periodico di formazione. In questo senso il tribunale di Padova, nella sentenza 24 marzo 2017 n. 818, ha affermato che la mancata frequentazione del corso di aggiornamento rende nulla la nomina dell’amministratore di condominio.
La necessità dei requisiti previsti per lo svolgimento dell’attività di amministratore è stata sancita anche dal tribunale di Brescia con decisione del 30 giugno 2022. Il caso riguardava un condominio che aveva chiesto la revoca dall’incarico di amministratore di condominio a un professionista che, nonostante l’appartenenza all’ordine professionale dei dottori commercialisti era privo dei requisiti richiesti dalla riforma del condominio: requisiti di formazione iniziale e periodica.
A ulteriore conferma della necessità dei requisiti richiesti dalla riforma per lo svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio vi è una ulteriore pronuncia dellaterza sezione civile della corte di appello di Bari: la corte ha negatoil reclamo esposto da un dottore commercialista contro la pronuncia deltribunale ordinario di Bari, che non aveva ritenuto valide le prove fornite dal commercialista per dimostrare di essere in regola con gli obblighi formativi. Il commercialista si era limitato a presentare al tribunale “solo a titolo esemplificativo” due verbali di assemblea condominiale e l’attestazione del proprio ordine professionale in merito allo svolgimento di corsi di formazione; non ha fornito la prova di aver svolto specifici corsi di formazione periodica per l’attività di amministratore condominiale pertanto, non possono ritenersi validi quelli svolti per l’attività di dottore commercialista.
In sintesi, “il commercialista che non partecipa a corsi di formazione periodica, specifici per amministratori di condominio, rischia la revoca dell’incarico” (corte di appello di Bari terza sezione civile del 27 gennaio 2021). Secondo i giudici di secondo grado, l’ultimo comma dell’art. 71-bis disp. att. c.c. ha stabilito che è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) a quanti abbiano svolto l’attività di amministrazione di condomini o per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della disposizione, resta salvo, però, l’obbligo di formazione periodica, di conseguenza, dinanzi all’accertata carenza dei requisiti legali, è inevitabile la dichiarazione giudiziale di decadenza dall’incarico.
di Francesca Bonanata, commercialista
studiobonanata@gmail.com