Vendita di un immobile, chi paga le spese condominiali?

Le rate condominiali prima di un rogito sono spesso fonte di discussioni e in alcuni casi anche di mancate vendite. Per fortuna la legge è molto chiara, vediamo come si deve procedere prima dell’acquisto.

Un argomento molto importante per coloro, che volessero acquistare o vendere l’immobile senza la mediazione di un’agenzia immobiliare, è l’argomento delle spese condominiali, che può essere foriero di contenziosi molto antipatici.

Infatti, la prassi si è orientata nel senso che la parte venditrice deve pagare le spese condominiali ordinarie fino al giorno del rogito, ovvero fino al giorno in cui trasferisce la proprietà all’acquirente.

Questo, intanto, ci impone di specificare che cosa sia una spesa condominiale ordinaria: per spese condominiali ordinarie intendiamo, ad esempio, i costi per la ditta di pulizie, l’onorario dell’amministratore di condominio, le spese di manutenzione dell’ascensore, se presente, ed i costi per consumo della luce elettrica che illumina le parti comuni. Ecco le spese condominiali ordinarie devono essere pagate dal venditore completamente fino al giorno del rogito; quindi, per l’acquirente dell’immobile è assolutamente importante avere la certezza che il proprietario venditore abbia già pagato tutte le spese condominiali prima del rogito perché la legge prevede che, qualora il venditore non le avesse pagate, l’acquirente sarebbe tenuto a pagare le vecchie spese condominiali per i due anni antecedenti alla data di stipula dell’atto definitivo di compravendita

Un aspetto ancor più importante si riferisce, invece, alle spese straordinarie e questo, a volte, può creare veramente delle problematiche che sfociano in cause davanti ai tribunali. Infatti, cosa succede quando c’è una spesa straordinaria deliberata prima del rogito? Istintivamente il venditore considera quel determinato lavoro una manutenzione straordinaria, che servirà a rendere più bello l’immobile promesso in vendita o il fabbricato, di cui fa parte, o a ripristinare qualcosa, che poi si godrà in futuro il nuovo proprietario, quindi pensa che sia giusto che lo paghi il compratore. Dall’altro lato, l’acquirente non accetta di acquistare l’immobile, avendo già l’obbligo di sostenere dei costi ancor prima di diventare proprietario e, quindi, ovviamente tende a voler attribuire questa spesa a carico del venditore.

A tal proposito, le spese straordinarie sono relative, invece, a una manutenzione, che il condominio dovrà sostenere per un evento appunto, come dice la parola, straordinario, quale, ad esempio, la rottura di un ascensore, il rifacimento di una facciata perché c’è stata una lesione o oppure, a un certo punto, perché viene deciso di togliere il vecchio tetto in eternit e, quindi, bisogna fare dei lavori che comportano dei costi ingenti. Ora, è incontestabile che la giurisprudenza sia orientata nel senso di attribuire le spese ordinarie tutte in capo al proprietario venditore fino al giorno del punto del rogito del contratto definitivo di compravendita, ovviamente sempre salvo patto contrario ossia le parti, volendo agire in tal senso, si possono accordare diversamente. Tuttavia, quando non c’è un accordo differente, le spese straordinarie sono sempre a carico del venditore e per legge sono a carico della parte venditrice anche le spese straordinarie deliberate prima del rogito ed è importante sottolineare che sono a carico della parte venditrice anche le spese straordinarie deliberate prima dell’atto definitivo di compravendita, ma i cui lavori verranno effettuati dopo il rogito.

Questo molto spesso succede perché, per motivi di organizzazione del condominio, ad esempio, la spesa viene deliberata in autunno e poi lavori vengono svolti poco prima dell’estate, e magari, tra questi due periodi, interviene l’atto definitivo di compravendita e si pone il dilemma chi debba pagare le spese straordinarie: il venditore che abbia partecipato alla delibera dell’assemblea condominiale oppure l’acquirente che sia diventato proprietario successivamente, quindi poco prima che iniziassero i lavori?

Sul punto è ricca la giurisprudenza che prevede, appunto, che le spese straordinarie siano tutte a carico di chi vende ed il motivo è molto logico. Del resto, bisogna un po’ immaginare come se io stessi vendendo un’autovettura usata e, mentre mi stessi recando presso l’agenzia di pratiche auto per fare il passaggio di proprietà e mi attendesse li l’acquirente con l’assegno e fossi colpito da un momento di sfortuna e si fondesse il motore dell’autovettura. Avevo concordato un certo prezzo con l’acquirente e ovviamente quel prezzo prevedeva che, ovviamente, la macchina fosse correttamente funzionante; se gliela vendessi con il motore fuso, verrei insomma meno agli accordi presi. Allo stesso modo, se un proprietario di un appartamento ubicato in un condominio avesse preso l’impegno di vendere la sua casa inserita in un fabbricato dotato di ascensore ed, essendosi guastato l’ascensore nel frattempo, tre giorni prima del rogito l’assemblea dei condomini delibera che deve essere sostituito, comportando, di conseguenza, una spesa ingente, in tale caso, purtroppo, il venditore non potrebbe prendersela con nessuno se non con la sfortuna. Tuttavia, sarà obbligo del proprietario di vendere l’immobile, pagando prima tutte le spese straordinarie deliberate ante rogito anche se saranno effettuate post rogito

È importante, quindi, che l’acquirente ottenga dal venditore al momento dell’atto definitivo di compravendita una dichiarazione timbrata e firmata dall’amministratore di condominio, comunemente denominata “liberatoria”, nella quale sia riportato che la parte venditrice abbia pagato tutte le spese ordinarie pregresse dovute fino a quel giorno, comprese tutte le spese di riscaldamento in caso di impianto centralizzato, e che siano state saldate dal proprietario anche tutte le spese straordinarie, se eventualmente fossero state deliberate prima del rogito, salvi gli eventuali conguagli impossibili da contabilizzare al momento dell’atto di vendita, che rimarranno comunque a carico del venditore.

È opportuno ricordare che, nella richiamata liberatoria, allo stesso modo deve essere anche indicata (o esclusa se non esistenti) la presenza di eventuali liti pendenti presso tribunali in cui sia coinvolto in maniera attiva il condominio. Ci riferiamo al caso in cui il condominio stia promuovendo una causa nei confronti di qualcuno oppure qualcuno stia facendo causa al condominio perché, anche in quel caso, i relativi costi così come i relativi benefici della causa rimarranno a carico o a vantaggio del proprietario venditore.

Cosa succede se il venditore si presenta giorno del rogito e non porta la dichiarazione denominata liberatoria, attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese ordinarie e straordinarie, la presenza o l’assenza di liti pendenti? Come potrebbe tutelarsi un acquirente, se il venditore si fosse dimenticato di richiedere tale dichiarazione oppure, come purtroppo troppo spesso succede, l’amministratore del condominio non fosse stato collaborativo e non avesse trovato il tempo per soddisfare la richiesta del venditore? In un caso del genere, innanzitutto, sarebbe assolutamente opportuno non scoprirlo il giorno stesso del rogito, eventualmente proprio quando si è seduti davanti al notaio. In base alla mia esperienza, è necessario incaricare il proprio notaio di fiducia perché pretenda dal venditore questa dichiarazione alcuni giorni prima della data di stipula del rogito. Nella malaugurata ipotesi in cui la liberatoria non fosse consegnata, a quel punto l’acquirente dovrà pretendere che il proprio notaio prenda un deposito (a seconda dei casi di euro 10.000 20.000 o 30.000) in modo che, al momento della stipula del rogito, la quota di saldo del prezzo concordato venga pagata tutta tranne quest’ultima quota che rimane presso il notaio a titolo di deposito. In questo caso con l’accordo che tale somma sarà svicolata a favore della parte venditrice, non appena la medesima consegnerà al notaio e all’acquirente la documentazione attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese ordinarie e straordinarie, che dovessero eventualmente incombere su di lei. In questo modo si può stabilire anche un termine massimo, entro il quale la parte venditrice dovrà soddisfare le esigenze di consegnare la liberatoria. Termine trascorso il quale si può anche prevedere una penale a carico del venditore, che preveda, appunto, che una parte di quel deposito lasciato presso il notaio ritorni all’acquirente come una sorta di sconto sul prezzo, che costituisce una penale pattuita a carico del venditore, che eventualmente si sia dimostrato inadempiente. Il consiglio è sempre quello di fare molta attenzione quando si decide di vendere o comprare casa senza l’aiuto di un agente immobiliare professionista.