Si tratta dell’allaccio tra scarico individuale e colonna condominiale su cui è intervenuta più volte la giurisprudenza per chiarire fino a dove paga il condominio e da dove la spese sono a carico del singolo.
Gli impianti idrici e fognari indicati nell’articolo 1117, comma 1, n. 3 del codice civile e i relativi collegamenti si presumono comuni a tutti i condomini fino al punto di diramazione nei locali di proprietà individuale dei singoli condomini, se il contrario non risulta dal titolo (ad esempio dal regolamento di condominio di natura contrattuale, etc.) che ne attribuisce la proprietà esclusiva a uno o ad alcuni di essi.
La presunzione di “condominialità” si arresta, quindi, al punto di diramazione dei locali di proprietà privata. Il che significa che da tale tratto (diramazione) l’impianto diventa di proprietà privata e la gestione e i relativi costiper l’eventuale intervento saranno a carico, in linea di principio, del condomino che ne è proprietario o ne ha l’uso esclusivo.
Riguardo ai citati impianti i quali, sovente, sono causa di problemi infiltrativi, un aspetto di rilievo assume la “braga” che funge da raccordo tra la colonna verticale di scarico e lo scarico individuale del singolo appartamento, allorquando, a seguito di rottura, sia causa di infiltrazioni all’interno dell’appartamento sottostante.
Proprio in ragione della sua particolare ubicazione (dopo la diramazione) e della sua funzione (raccordo tra parte comune ed esclusiva dell’impianto) che la giurisprudenza ha assunto posizioni diverse riguardo la natura privata o condominiale della braga che si ripercuotono anche sull’individuazione del committente e dell’onerato sia della spesa per l’intervento sostitutivo, che del risarcimento dall’eventuale danno arrecato.
LA GIURISPRUDENZA SUGLI IMPIANTI IDRICI CONDOMINIALI
Secondo un orientamento giurisprudenziale post riforma del 2012, che ha introdotto la specifica per gli impianti idrici e fognari indicati nell’art. 1117, comma 1, n. 3 del codice civile per i quali si presumono “comuni” a tutti i condomini anche i “relativi collegamenti”, fino al punto di diramazione nei locali, per stabilire la natura privata o condominiale della braga i giudici avevano posto l’attenzione sulla funzione preminente della braga rispetto al dettato legislativo.
La braga, in relazione alla sua funzione ritenuta prevalente di collegamento tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico (senza la cui presenza il funzionamento della colonna verticale sarebbe venuto meno) veniva considerata condominiale e, dei danni, doveva rispondere il condominio (Cassazione ord. n. 778/2012, Tribunale di Pescara sent. n. 948/2016) “Pertanto la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini sulla colonna verticale è limitata fino al punto del loro raccordo (…)»(Cassazione ord. n. 778/2012).
Di diverso avviso la prevalente giurisprudenza della stessa corte di legittimità (v. ordinanza n. 9735/2024, sentenza n. 19045/2010, sentenza n. 5792/2005, sentenza n. 583/2001) che partendo dal chiaro tenore del testo normativo afferma che «ai sensi dell’art. 1117, n. 3), c.c., sono oggetto di proprietà comune, e, quindi, in applicazione dell’art. 1123 c.c., giustificano l’obbligo per i condomini di concorrere alle spese inerenti la loro conservazione o rifacimento, gli impianti idrici e fognari ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale: rientrano, quindi, tra le spese necessarie per le parti comuni quelle relative sia alla colonna verticale sia alla conduttura posta nel sottosuolo dell’edificio, che, raccogliendo i liquami provenienti dagli scarichi dei singoli i appartamenti, sono funzionali all’uso di tutti i condomini» (Cassazione sent. n. 1027/2018).
La stessa giurisprudenza ha poi “escluso dalla proprietà condominiale la cd braga (cioè l’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale di pertinenza condominiale)” perché mentre la proprietà comune condominiale è tale perché serve all’uso (e al godimento) di tutti i partecipanti, la braga, invece, qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini.
In tale contesto, ne deriva che, in ragione della disponibilità della suddetta parte dell’impianto in capo al singolo condomino, quest’ultimo deve esserne considerato custode e, quindi, responsabile exart. 2051 del codice civile per eventuali danni arrecati a terzi dalla rottura della braga. A suo carico, quindi, l’organizzazione dell’intervento, il relativo costo e il risarcimento del danno.
Appare corretta la lettura della normativa anche più recente che fissa con precisione il limite di estensione delle condotte comprese nella presunzione di condominialità e lo individua “fino al punto di diramazione”. Così come altrettanto corretta è la ragione posta a base del concetto di proprietà condominiale che è appunto l’idoneità all’uso (e al godimento) di tutti i partecipanti, concludendo coerentemente che la braga, invece, serve soltanto convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini.
di Luigi De Santis, Avvocato
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